Acheter un logement neuf : quels avantages financiers pour votre projet immobilier ?
Acheter un logement neuf peut sembler, au premier regard, plus coûteux que se tourner vers l'ancien. Pourtant, se limiter au prix affiché ne permet pas de mesurer le coût réel d'un projet immobilier. L'achat d'un logement neuf bénéficie de plusieurs avantages financiers et fiscaux susceptibles de réduire sensiblement le budget nécessaire à l'acquisition, mais également les dépenses supportées au cours des années suivantes.
Frais de notaire réduits, Prêt à Taux Zéro (PTZ), TVA à taux réduit sous certaines conditions, dispositifs dédiés à l'investissement locatif ou encore économies d'énergie : les atouts du neuf sont nombreux.
Pour un projet de résidence principale comme pour un investissement immobilier, il est donc intéressant d'étudier l'ensemble de ces avantages avant de comparer le neuf et l'ancien.
Des frais de notaire réduits pour l'achat d'un logement neuf
Le premier avantage financier apparaît dès l'acquisition. Lors de tout achat immobilier, l'acquéreur doit régler différents frais d'acquisition par l'intermédiaire du notaire. Ils comprennent notamment les droits et taxes liés à la transaction.
Dans l'immobilier neuf, ces frais de notaire sont généralement compris entre 2 et 3 % du prix d'acquisition, alors qu'ils avoisinent 8 % dans l'ancien.
La différence peut rapidement représenter plusieurs milliers d'euros. Pour un logement acheté 250 000 €, l'économie peut ainsi atteindre environ 12 500 € par rapport à une acquisition dans l'ancien.
À cela peut s'ajouter, dans certaines communes et sous réserve des règles locales applicables, une exonération temporaire de taxe foncière pour les constructions neuves.
Ces économies doivent donc être intégrées lorsque l'on compare le coût global d'un appartement neuf et celui d'un logement ancien.
Pour découvrir plus largement les bénéfices liés à ce type d'acquisition, consultez les 10 avantages d'un logement neuf proposés par SOTRIM.
Le Prêt à Taux Zéro pour faciliter l'accession à la propriété
Le Prêt à Taux Zéro, plus couramment appelé PTZ, constitue l'un des principaux dispositifs destinés à faciliter l'accession à la propriété.
Il s'agit d'un prêt sans intérêts soutenu par l'État. Il s'adresse notamment aux primo-accédants remplissant les conditions prévues par le dispositif. Une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédentes peut ainsi, sous conditions, en bénéficier pour financer une partie de son projet.
Le PTZ ne finance pas seul l'intégralité de l'acquisition. Il vient compléter le crédit immobilier principal et peut ainsi permettre de diminuer l'effort de financement de l'acquéreur.
Son montant dépend de plusieurs critères, parmi lesquels figurent notamment les revenus du ménage, le nombre de personnes destinées à occuper le logement et les caractéristiques du projet immobilier.
Selon la situation de l'acquéreur, le montant du PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du coût de l'opération retenu dans la limite des plafonds applicables.
SOTRIM vous propose un guide consacré au Prêt à Taux Zéro et à l'achat immobilier neuf pour mieux comprendre son fonctionnement et ses conditions.
Des aides locales peuvent compléter le financement
Le PTZ national n'est pas nécessairement la seule aide disponible pour devenir propriétaire.
Selon le territoire concerné, certaines collectivités peuvent mettre en place leurs propres mécanismes pour soutenir l'accession à la propriété. Communes, agglomérations, métropoles ou régions peuvent ainsi proposer ponctuellement des prêts complémentaires, des subventions ou d'autres aides financières.
Les dispositifs varient fortement d'un territoire à l'autre. Il est donc recommandé de vérifier les aides disponibles localement au moment de préparer son financement.
Pour faire le point sur les différents mécanismes existants, retrouvez également le guide SOTRIM consacré aux aides à l'accession à la propriété.
Une TVA réduite à 5,5 % pour certains logements neufs
Autre avantage susceptible de diminuer fortement le coût d'une acquisition : la TVA à taux réduit.
Le taux de TVA appliqué à un logement neuf est normalement de 20 %. Cependant, certaines opérations permettent aux acquéreurs éligibles de bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 %, notamment sous conditions de ressources et de localisation du logement.
L'avantage financier peut être particulièrement important. Sur la base d'un logement d'une valeur de 250 000 €, la différence peut représenter plus de 36 000 €.
Ce mécanisme vise notamment à favoriser l'accession à la propriété et la mixité sociale dans certains secteurs. Il concerne notamment des opérations situées dans des quartiers faisant l'objet d'une politique de rénovation urbaine, dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ainsi que, selon les conditions prévues, dans leur environnement proche.
Pour approfondir ce sujet, SOTRIM détaille le fonctionnement de la TVA à taux réduit dans l'immobilier neuf.
D'autres dispositifs permettent de devenir propriétaire d'un logement neuf
Au-delà du PTZ et de la TVA réduite, différents mécanismes peuvent faciliter l'accession à la propriété.
Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose notamment sur une dissociation entre le logement et le foncier. L'acquéreur achète le bâti tandis que le terrain reste détenu par un organisme dédié et fait l'objet d'une redevance. Cette organisation permet, dans les opérations éligibles, de diminuer sensiblement le prix d'acquisition du logement.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) propose une approche différente. Le ménage commence par occuper le logement en tant que locataire-accédant avant de pouvoir, sous certaines conditions, lever l'option d'achat pour devenir propriétaire.
SOTRIM vous permet d'en savoir davantage sur le fonctionnement du PSLA.
Investir dans le neuf : des dispositifs fiscaux à étudier
Les avantages du neuf ne concernent pas uniquement l'achat d'une résidence principale. L'investissement locatif dans l'immobilier neuf peut également permettre de profiter de mécanismes spécifiques.
Parmi eux figure le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Dans certaines situations, ce dispositif peut notamment donner accès à une TVA réduite et à des avantages portant sur la taxe foncière.
Le site SOTRIM présente plus précisément les caractéristiques du dispositif LLI pour investir dans l'immobilier.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) constitue une autre possibilité. Elle repose sur la mise en location d'un logement meublé et bénéficie d'un cadre fiscal spécifique concernant les revenus locatifs.
Vous pouvez retrouver les informations essentielles dans notre guide consacré au dispositif LMNP.
Enfin, le statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, introduit un mécanisme reposant sur l'amortissement fiscal du bien mis en location pendant une durée minimale, avec l'objectif de soutenir l'investissement locatif et la production de logements.
Le logement neuf permet aussi de limiter certains frais annexes
Tous les avantages financiers du neuf ne sont pas immédiatement visibles au moment de signer son acquisition.
Certains équipements intégrés dès la construction permettent également d'éviter des dépenses futures.
C'est notamment le cas de la recharge des véhicules électriques. Les programmes immobiliers neufs concernés par les obligations réglementaires doivent intégrer des infrastructures permettant de faciliter l'installation de solutions de recharge. Certains programmes vont plus loin en proposant directement des équipements collectifs ou individuels.
Le même principe concerne la fibre optique, dont le pré-équipement est désormais prévu dans les immeubles neufs concernés.
Ces éléments peuvent sembler secondaires lors de l'achat. Pourtant, ils permettent d'éviter certains travaux d'adaptation qui pourraient être nécessaires dans un immeuble ancien.
Des économies qui se poursuivent après l'achat
L'intérêt financier du neuf doit également être évalué sur plusieurs années.
Lors d'une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), l'acheteur bénéficie de plusieurs garanties propres à l'immobilier neuf. Parmi elles figure notamment la garantie décennale, qui couvre pendant dix ans certains dommages affectant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Dans un logement récent, l'acquéreur est également moins susceptible d'être confronté rapidement à de lourds travaux de rénovation concernant, par exemple, la toiture ou les façades d'une copropriété.
Pour mieux comprendre le fonctionnement d'un achat sur plan, découvrez le guide SOTRIM consacré aux 10 étapes d'un achat en VEFA.
Les performances énergétiques peuvent réduire les dépenses au quotidien
Les économies liées au logement neuf concernent enfin les dépenses d'utilisation du bien.
Les constructions récentes doivent respecter les normes environnementales et énergétiques applicables, notamment la RE2020. L'isolation, la conception du bâtiment et les équipements installés sont pensés pour améliorer les performances du logement.
Une meilleure efficacité énergétique permet ainsi de maîtriser davantage les consommations et, par conséquent, certaines charges liées au logement.
Pour un propriétaire occupant, cela peut représenter des économies durables. Pour un investisseur, disposer d'un logement récent et performant constitue également un atout pour répondre aux attentes des locataires et préserver l'attractivité du bien dans le temps.
Faut-il regarder uniquement le prix pour comparer le neuf et l'ancien ?
Comparer un logement neuf et un logement ancien uniquement à partir de leur prix de vente peut donner une vision incomplète du coût réel de l'acquisition.
Il faut également prendre en compte les frais de notaire, les éventuelles aides au financement, la fiscalité applicable, les travaux à prévoir, les performances énergétiques et les dépenses susceptibles d'apparaître dans les années suivant l'achat.
Une fois ces différents éléments intégrés, l'écart entre neuf et ancien peut être très différent de celui constaté uniquement sur le prix affiché.
L'achat d'un logement neuf offre ainsi plusieurs leviers permettant d'optimiser son budget à court comme à long terme. Pour concrétiser votre projet en Normandie, vous pouvez consulter les programmes immobiliers neufs proposés par SOTRIM.